양도소득세 계산 스킬: 재무 AI로 계약서에서 신고서 PDF까지 만듭니다
매매계약서 두 장과 현금영수증 두 장을 Claude 에 붙여넣었습니다. 질문 몇 개에 답하자 양도소득세 신고서와 지방소득세 신고서 PDF, 수식이 든 계산근거 엑셀이 나왔습니다.
양도소득세는 세제 개편이 잦고 예외가 많습니다. 세액도 커서 계산할 때마다 부담이 큽니다. 그동안 쓰던 유료 프로그램 양도박사는 화면에 값을 하나씩 직접 넣어야 했습니다. 예외 상황은 반영하기 어려웠고 신고서식도 뽑기 번거로웠습니다.
그래서 법령 검색 도구(MCP)를 연결하고 계약서와 영수증을 읽는 순서까지 넣은 양도소득세 스킬을 만들어 GitHub 에 무료로 공개했습니다. 회계사·세무사가 초안을 잡고 검토할 때 쓰는 재무 AI 에이전트입니다.
양도소득세 스킬이 판정하고 계산하는 것
구분 | 내용 |
|---|---|
대상 | 2025년 1월 1일 이후 매매·경매로 양도한 주택·토지·건물 |
판정 | 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택, 고가주택, 다주택 중과(한시배제 포함), 장기보유특별공제. 조정대상지역은 공고 이력으로 판정 |
근거 | 결과마다 근거 조문과 시행일. 세율·공제율·기준금액은 법제처 원문과 대조한 값 |
결과물 | 예정신고서 PDF(양도소득세·지방소득세), 계산근거 엑셀 |
법령은 일주일에 한 번 다시 확인해 바뀐 것을 양도소득세 계산에 반영합니다. 개편이 빠른 세목이라 가끔 쓰신다면 쓰기 전에 최신 판을 다시 받아 주세요.
GitHub 링크로 양도소득세 스킬을 설치합니다
Claude 앱의 Code 탭(Claude Code)에서 새 세션을 엽니다. 양도소득세 스킬 GitHub 링크를 붙이고 이렇게 보냈습니다.
https://github.com/hany202507/finance-ai-skills/tree/main/skills/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8
이 스킬 설치해줘. 그리고 어떻게 사용하는지도 알려줘
설치가 끝나면 사용법이 나옵니다. 근거 조문을 찾는 법령 도구(korean-law, TaxDoctor)가 연결돼 있는지도 점검해 빠진 것을 알려 줍니다. TaxDoctor 연결은 TaxDoctor MCP 세법 에이전트 글에 적었습니다.
계약서와 영수증을 붙여 양도세 신고를 요청합니다
영상에서 쓴 서류와 신고인은 모두 가상으로 만들었습니다.
취득할 때의 매매계약서
팔 때의 매매계약서
법무사 대행 수수료 현금영수증
공인중개사 중개수수료 현금영수증
필요경비 증빙은 신고할 때도 갖춰야 해서 미리 받아 두었습니다. 서류를 Claude 에 붙여넣고 요청했습니다.
이 서류들에 대한 양도소득세 신고를 스킬로 진행해줘
스킬은 먼저 서류에서 읽은 값을 출처 문서와 함께 표로 보여 줍니다. 양도일과 양도가액, 취득일과 취득가액, 취득세, 법무사 비용, 중개수수료가 들어 있습니다. 영상 사례는 양도가액 4억 원, 취득가액 2억 2,700만 원이었습니다.
가정한 값도 따로 적습니다. 산 사람과 친족 관계가 없다는 것, 계약서 금액이 실제로 주고받은 금액과 같다는 것입니다.
양도소득세 계산에 필요한데 서류에 없는 것만 묻습니다
질문은 번호를 붙여 묶어서 옵니다. 답도 번호대로 한 메시지에 적어 보냈습니다.
질문 | 제 답 |
|---|---|
양도일 기준 한국에 주소를 두고 살았나요 | 한국 맞아 |
이 집을 혼자 소유했나요 | 혼자야 |
2026년에 다른 부동산·분양권·입주권을 팔았거나 팔 예정인가요 | 이거 하나만 팔았어 |
배우자가 있나요 | 있고, 함께 살았어 |
세대가 가진 다른 집은 어디인가요 | 서울 양천구 아파트, 2020년 5월 20일 매매 취득 |
법무사 비용과 채권을 어떻게 냈나요 | 계좌이체 |
생계를 같이 하는 가족을 묻는 문항도 있습니다. 계약서에는 매도인의 자녀가 이 집에 무상으로 살았다고 적혀 있었습니다. 그 자녀는 생계를 같이 하는 세대원이 아니어서 해당 없다고 답했습니다.
경비는 세금계산서·카드·현금영수증·계좌이체로 낸 지출만 넣습니다. 법무사 비용과 채권 할인액은 처음에 경비에서 빠졌다가, 계좌이체로 냈다고 답하자 들어갔습니다. 취득세, 본인 명의 등기, 계약서 면적을 확인하고 공사비 같은 다른 비용은 「해당 없음」으로 답을 마쳤습니다.
토지거래허가 신청일에 따라 중과 여부가 달라집니다
영상의 판 집은 토지거래허가구역에 있었습니다. 이런 주택은 허가를 2026년 5월 9일까지 신청했는지에 따라 다주택 중과 한시배제 여부가 달라집니다. 스킬은 두 경우를 모두 계산해 보여 줬습니다.
허가 신청일 | 판정 | 산출세액 |
|---|---|---|
2026-05-09 이전 | 2주택이지만 중과 배제(한시배제), 장기보유특별공제 6% | 39,033,539원 |
2026-05-10 이후 | 2주택 중과(기본세율 + 20%p, 장기보유특별공제 없음) | 75,910,260원 |
같은 집인데 신청일 하루 차이로 산출세액이 두 배 가까이 됩니다. 두 번째 경우에는 경고가 붙습니다. 2026년 세제개편안의 중과 완화안은 공포 전이라 계산에 넣지 않았다는 내용입니다.
허가 대상인지 모른다고 답하면 중과로 계산하고, 판정하지 못했다는 확인사항을 남깁니다.
양도세 신고서 PDF와 계산근거 엑셀을 받습니다
양도세 신고서는 법정 서식 모양의 PDF 로 나옵니다. 양도소득세 과세표준 신고서(본지와 부표)와 지방소득세 신고서입니다. 영상 사례에는 과세표준 155,193,526원, 세율 38%, 산출세액 39,033,539원, 지방소득세 3,903,353원이 찍혔습니다.
계산근거 엑셀은 수식으로 이어져 있습니다.
엑셀에서 보는 것 | 내용 |
|---|---|
계산 | 취득일, 양도일, 보유기간 판단. 양도가액·취득가액·필요경비에서 양도차익, 장기보유특별공제, 과세표준, 세액까지 |
세율표 | 과세표준 구간별 세율과 누진공제 |
근거 | 판정에 쓴 조문과 시행일 |
양도소득세 스킬이 하지 않는 것
전자신고 파일은 만들지 않습니다. 홈택스(양도소득세)와 위택스(지방소득세) 제출은 사람이 로그인해 직접 합니다. 홈택스 전자신고 규격을 넣으면 파일까지 만들도록 고칠 수는 있습니다.
매매와 경매로 양도한 건만 계산합니다. 수용·교환·부담부증여, 조세특례제한법 감면은 다루지 않습니다. 기한후신고·수정신고·경정청구도 대상에서 빠집니다.
증빙의 진위와 경비 인정 요건은 따지지 않습니다. 결과는 검토용이고 신고 전 최종 판단은 세무 전문가가 합니다.
재무 AI 에이전트로 초안을 잡고 직접 계산과 맞춰 봅니다
자문 전에 초안을 빠르게 잡을 때, 직접 계산한 서식과 맞춰 볼 때 씁니다. 필요한 부분을 고쳐 내 양도소득세 스킬로 저장해 둘 수도 있습니다. 지난 편들의 스킬도 같은 GitHub 저장소에 있습니다.
서식이나 계산 방법에서 불편한 부분은 후기로 남겨 주시면 다음 판에 반영하겠습니다.
이 글은 AI CFO Lab 유튜브 영상을 글로 옮긴 것입니다. 원 영상: AI CFO Lab
자주 받는 질문
Q. 양도소득세 스킬은 어떤 양도에 쓸 수 있나요
A. 2025년 1월 1일 이후 매매나 경매로 양도한 주택·토지·건물입니다. 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택, 고가주택, 다주택 중과와 장기보유특별공제를 판정합니다. 수용·교환·부담부증여와 조세특례제한법 감면은 다루지 않습니다.
Q. 양도세 신고서를 홈택스에 자동으로 제출하나요
A. 제출하지 않습니다. 스킬은 양도소득세·지방소득세 신고서 PDF 와 계산근거 엑셀까지 만들고, 전자신고 파일은 만들지 않습니다. 홈택스와 위택스 제출은 사람이 직접 합니다.
Q. 양도소득세 계산에 쓰는 세율은 최신인가요
A. 세율·공제율·기준금액은 법제처 원문과 대조한 값을 쓰고, 법령은 일주일에 한 번 다시 확인해 반영합니다. 결과에는 근거 조문과 시행일이 붙습니다. 공포 전인 개정안은 계산에 넣지 않고 경고로 알립니다.
Q. 재무 AI 에이전트 결과로 신고해도 되나요
A. 바로 신고하지 말고 검토를 거칩니다. 서류에서 읽은 값과 가정한 값을 확인표로 보여 주지만, 증빙의 진위와 경비 인정 요건은 보지 않습니다. 신고서를 내기 전에 세무 전문가의 최종 검토를 받습니다.